Op 16 maart kwamen leden van verschillende partijen bijeen om te debatteren over onderwerpen die pasten bij de verkiezingen van de Provinciale Staten. Lars Voskuil, vice-fractievoorzitter van de PvdA in Noord-Holland, kwam met de volgende uitspraak over de binnenstedelijke bouw in Noord-Holland: ‘Binnenstedelijk is er voldoende capaciteit om te bouwen en kunnen we wat de PvdA betreft zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen.’ Ik ben mij vooral gaan focussen op het onderdeel betaalbare sociale huur in de binnensteden van Noord-Holland.

Waar is het op gebaseerd?

De heer Voskuil heeft nog niet gereageerd op ons verzoek om zijn uitspraak te onderbouwen.

En, klopt het?

De Stichting Economisch Instituut voor de Bouw en Decisio heeft onderzoek gedaan naar het verschil in kosten en opbrengsten van de ontwikkeling van woningen binnen bestaand bebouwd gebied en de woonbouwlocaties buiten dit gebied. Zij hebben in dit rapport een database aangelegd van 48 grondexploitaties van recente woningbouwprojecten uit Noord-Holland. ‘In de database is 33 procent van de woningen in de vigerende harde plancapaciteit in de provincie opgenomen. Alle kosten en opbrengsten die gemoeid zijn met gebiedsontwikkeling (van vastgoedontwikkeling tot infrastructurele investeringen) slaan uiteindelijk neer in de grondexploitatie en het saldo hiervan, gezuiverd voor subsidies, vormt de uiteindelijke winst of het verlies van degene die de grondexploitatie drijft ‘

Uit deze analyse blijkt dat de kosten voor verwerving, sloop, sanering en het bouw- en woonrijp maken , in de binnenstedelijke locaties hoger zijn dan in de locaties buiten het bestaande bebouwde gebied. Zo zijn de kosten, uit een rapport van de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw en Decisioover het kostenverschil van binnenstedelijke bouwen en bouwen op uitleglocaties in Noord-Holland,van het bouwen van binnenstedelijke woningen gemiddeld €62.600 en de kosten van ‘buitenstedelijke’ woningbouw gemiddeld €59.700 euro.  Per vierkante meter grond bedragen de totale kosten van binnenstedelijke locaties € 640, wat bijna twee en een half keer zoveel is als op de locaties buiten de stad.

‘De opbrengsten liggen binnenstedelijk met € 480 per m2 uitgeefbare grond weliswaar hoger dan op uitleggebieden (€ 295), maar dit verschil is onvoldoende om het verschil in kosten goed te maken.’ Ook speelt de verhuurdersheffing een belangrijke rol in het bouwen van woningen. Woningcorporaties moeten deze heffing betalen als belasting, wanneer zij meer dan 50 huurwoningen in bezit hebben. Het bouwen van binnenstedelijke sociale huurwoningen is al een hele klus door het nationale bouwgrondtekort en in bijvoorbeeld Hilversum krijgen de woningcorporaties geen grond meer toegewezen door de gemeente en mogen ze alleen nog maar ‘de lucht’ in bouwen, volgens wooncorporatie Dudok Wonen. Ook kan er niet overal gebouwd worden, zo zijn er in de provincie milieuregels die het lastig kunnen maken om woningen te bouwen en niet iedereen wil in een appartement wonen. Zo geven veel inwoners uit Noord-Holland geven aan  dat ze op zoek zijn naar een woning met tuin.

Conclusie

Het is een lastige taak om te zorgen voor betaalbare huurwoningen in de binnenstad van Noord-Holland, maar het is wel mogelijk. De woningcorporaties zullen dit alleen niet zo snel doen, omdat de kosten van het bouwen van betaalbare sociale huurwoningen hoger zijn dan de opbrengsten die de wooncorporaties ontvangen. Dit zorgt er dus voor dat ze dit niet snel zullen oppakken. Ook is het door het bouwgrondtekort bijna niet mogelijk om eengezinswoningen te bouwen en mogen veel woningcorporaties alleen nog maar in ‘de lucht’ bouwen. Voskuils uitspraak over dat het mogelijk is om te zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen klopt, maar er zijn dus wel factoren die ervoor zorgen dat dit uitgesteld wordt en niet snel opgepakt zal worden door woningcorporaties.